在美国买第二套房在报税上会有什么税务变动？ 美国总统特朗普于2017年12月推出的《减税与就业法案》The Tax Cuts and Jobs Act (TCJA)是美国近20年以来最大的税务改革，对个人居民纳税人以及公司税务合规层面都有着重大影响，其中绝大多数税务条款已于2018年1月1日开始施行，法案条款有效期至2025年12月31日。针对居民纳税人房产投资方面的影响，可以从以下几个方面考虑。

　　首先对于美国本土居民纳税人而言，新税法有如下变更：

　　1. 自住用房贷款利息(Mortgage interest)抵扣额由原来一百万美元本金降低到75万美元本金。房屋重贷利息将不能够抵扣(Home equity debt)。

　　2. 州税和地产税合计抵扣上限为$1万美元。如果州税$1.2万，地产税$1.3万，以前可以抵扣$2.5万，新税法只可以抵扣$1万美元。(夫妻双方是$1万，如果单身申报则是$5千美元) 。前面两条新的税务政策对于高房价，高地产税，贷款金额高的投资人影响较大。

　　3. 1031房产置换条款仍然有效。1031条款置换是指对于个人投资性住房而言，在处置房产时只要满足45天内锁定新的房源，6个月内完成交割的话，那么原来房产处置的资本利得税可以递延到新房产上，此条款可以反复应用。举个例子，比如$100万购置房产，$200万出售，满足上面条款的要求又购置了一套$250万房产，那么之前的$100万资本利得可以递延到新的房产上而无需缴纳任何资本利得税金。当然如果之后的房产处置后又购置第三套房产的话，满足条款要求即可以递延到新房产上，以此类推可以做到一直递延缴纳资本利得税。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，只要不超过房产原值200%即可。新的条款将限定到只有房地产(Real Property)才可以进行置换，机器设备飞机等置换将取消。非美国税务居民即海外买家想利用此项政策的话需要对自身税务局民身份进行适当筹划。

　　4. Section 121条款依然有效。此条款规定个人自住用房在处置时，只要满足个人在过去5年中住满两年即可以享受单身$25万美元，夫妻双方合计$50万美元的资本利得抵减额，该条款没有任何变化。

　　5. 遗产税门槛提高到每人终生$1120万美元，夫妻双方合计$2240万美元。只要不高于这个门槛的话，那么将来子女或其他受益人将不用负担高达40%的联邦遗产税。(州一级遗产税由各州制定执行，联邦层面的变化和州之间没有直接联系)

　　其次对于海外地产买家而言（非美国税务居民），特朗普新税法TCJA在购买, 拥有和处置方面有如下影响：

　　1. 购买方面，海外非美国税务居民买家和本土税务居民买家在购买方面是基本相同的，新旧税法没有明显变化。当然如果贷款置业的话，通常海外买家利息点数较本土拥有信用记录和报税记录的买家较高，首付比率也相应较高。

　　2. 在房产持有阶段，如果将房产进行出租，那么租金收入扣除房产税，折旧，贷款利息，修理费用及其他必要支出后，适用新的优惠个人所得税税率 (个人联邦所得税最高一档税率由原来39.6%降低到37%)。如果以公司名义持有，那么适用最新21% 联邦公司所得税，此前税率为35%。如果租金收入减去成本费用后亏损的话可以将来出售资产时冲减增值利润。

　　3. 在房屋处置方面，非美国税居民房产在处置时会被征收房屋销售收入15% (注意这里不是增值额，是卖价的15%)。此条款在新税法中没有提及，当然也可以理解为继续沿用以前条款，纳税人需要期后联系美国注册会计师协助申请美国税号(Tax ID) 以及申报非美国税务居民所得税税单(1040NR)申请拿回多扣缴的税款。如果纳税人事前没有申请个人税号，那么税款退回可能会拖很长时间，少则半年多则数年，需要国际买家充分重视。

　　4. 对于非美国税务居民而言，美国境内的所有资产遗产税门槛目前仍然维持$6万美元，也就是说如果非税居民不幸亡故，超过$6万美元的部分仍然需要被征收高达40%的联邦遗产税，5-10%左右州遗产税。这一点也需要海外买家格外注意。

　　5. 对于非美国税务居民购置美国房产，税务上一般不会区分是否是第一套或者第二套住房，在税务申报上面没有差异，当然如果投资人自身身份期后发生变化的话，那么需要进一步具体分析。

　　最后讨论下纳税人身份对于地产投资的影响，鉴于篇幅有限，简单来说对于地产投资税负而言，美国税务居民要明显优于非美国税务居民，比如是否可以合理利用上述Section 1031和Section 121条款避税延税，遗产税课税门槛大幅提高（6万美元上升到1120万美元）等等。投资者可以考虑身份变更带来的巨大税收优惠，当然如果选择成为美国税务居民，将来也要承担相应的税务申报披露要求即全球收入申报，美国海外金融资产申报以及海外公司股权申报等等，这又带来了另一个层面的问题，是否值得把全球收入及资产披露给美国国税局，这些都需要投资者充分考虑，权衡利弊以及寻求第三方专业意见作出合理解决方案，谢谢。