多伦多投资商业地产风险大么？

　　多伦多商业地产投资涉猎的范围很广，从小的商铺和生意的买卖，如买便利店，餐馆或者临街的一个铺面；到大宗物业带生意出让，如加油站、购物广场、酒店、土地开发、公寓楼、办公大楼、仓库、养老院、酒庄和农场等，

　　我经常被问到的是这个或那个项目能不能投？我的回答是要看个人的中期和长期的需求，要把投资和自己的需求联系在一起。

　　我的团队一般会花时间和客户 把整个市场的情况梳理一遍，分析透彻，找到最合适投资者的方式，然后才开始寻找合适的物业。

　　当然，也有很多成熟的投资者，目标很确定，那么我们就会直接帮助他们购买合适的物业。

　　不同于住宅物业发放是看个人的还款能力，商业主要是看你购买的物业的盈利能力来贷款，不是你个人，所以你可以持有很多这样的物业。

　　首先，物业一定要选择适合自己的，包括行业（是不是熟悉，运作模式，管理公司）；其次是地点（决定了回报的高低）；还有资金情况、物业现金流（贷款的因素）；规划（决定了未来的发展方向）；投资回报的计算。

　　商业地产的投资是一个系统化的过程，包含了必要的步骤和分析。我们有成熟的各种专业人士在背后支持，包括律师、评估师、规划师、审计师、会计和税务专业人士，为成功的投资打下坚实的基础。

　　如何评估这些商业物业呢？商业物业其售价的决定因素为投资回报比，其实就是同等投资额度下的租金回报情况。租金在很大程度上取决于周围经济商圈的发达程度，交通的便利程度，人口的稠密度和道路的车流量。然而，经济商圈的发达程度很多时候主要依赖于人口的稠密程度，但是也有少数商城位于商业集中地带，或是旅游胜地，位置优越，交通便利，不依靠于本地居民的消费力。那么，如何评估一个商业地产的价值？这个有一套复杂的科学程序和计算方法，正常的是做商业评估。我们最简单的是算Cap （资本化率）。

　　众所周知，由于在地产行业中对商业地产的专业性要求比较高，商业地产相对普通住宅物业要复杂得多，需要经纪懂得商业报表，运作，以及尽量多地了解其隐蔽性和商业机密。因此，就需要具有专业背景的商业地产经纪对投资客户进行耐心地指导和帮助。

　　多伦多地区商业地产交易已连续7年创纪录，而且还有上升空间。

　　去年，多伦多投资物业成交总额约 235亿元，年计增长38%，升幅庞大，经济蓬勃，带动由酒店至写字楼的各类物业需求上升，市道可望看好。

　　多伦多作为一座移民城市，未来3年政府计划引进百万移民，对于房地产行业的影响是显而易见的，这也是多伦多住宅价格逐年攀升的主要动力。然而相对而言，商业物业则因为运作难度较大，启动资金高，而长期在本地白人和犹太人中换手，海外移民相对很难进入。也正是这种潜在的供需关系的差异导致多伦多商业物业，相对已经疯长的民用住宅，有更好的性价比和升值潜力。然而，从最近几年的商业物业交易数据来看，越来越多的投资移民已经看到多伦多商业物业市场巨大的潜在价值，开始逐步进入商业物业的投资领域。同时，科技业及金融业蓬勃发展也会吸引更多投资者进入多伦多房地产市场。

　　因此，未来多伦多商业地产的前景广阔。