如何通过1031法案实现避税呢？

　　1031交换是从国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名的。该法条规定：“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资，并且这样的财产是用于交换类似的资产，那么交换过程中的经济利益得失不予承认。根据这一规定，纳税人销售财产所得的收入，（不管是投资性或商业性的财产，）如用于购买相类似的财产，便不必支付交易中的联邦所得税。1031法又称作同类财产交换法（Like-Kind Exchanges），不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票，债巻，存货等财产的交换，只能用于商业用途的房地产或不动产（Real Property）和动产（Personal Property）。商业用途指持有房地产用于交易，生意或投资，包括出租住宅，办公大楼，农田和商业房地产等。财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级别不同。房地产不管是否改良一般都是同类的，如公寓大楼可以与办公大楼交换。但只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。同时，不动产（房地产）也不能与动产如汽车，家俱等交換。如果房地产出售导致亏损，也不要用1031法，因为免税的交换不能得到退税。为运用1031法，必须在房地产卖掉45天内确认替代的房地产，确认必须是书面的，有买卖双方的签名。也可确认多个替代的房地产。并在180内完成购买交割手续，不能延期。而且必须要有一个合格的中介机构帮助完成交易，用以持有出售的收入，支付买房的价格和其他费用。合格的中介机构是全职做1031财产交换生意的公司.每年个人交税是在四月十五日之前，如果以个人（不是公司）的名义拥有，就得注意报税的规定，即使在四月十五日之前已确认要新买的房地产，假如四月十五日之前无法交屋完成新买房地产的手续，仍然要向联邦税务局申请六个月的延迟报税，否则无法达到1031延迟交增值税的目的。如果以公司名义拥有房地产，需要用同公司名去买，公司报税在三月十五日，这和个人报税不同，若没办法在三月十五之前完成新的房地产交易，就要申请六个月的公司延迟报税，否则增值税无法避免。当你进行价值对等或以小换大的财产交换时，1031交换条款就显现了它的优势。你可以一个换多个，或多个换一个。1031 exchange最大的好处：您不但可以在售出物业後避免了巨大的升值税的支出，还可以拥有价值更高的物业，有人会问那我三十年前20万购买的物业做了几次1031交换後，现在持有的物业已经价值200万，如果售出这栋房产的话，我要交多少的增值税呢？答案是200-30=170*相应税率。不过不用担心，如果您决定把物业留给子女，这时可以建立生前信托。这样的他接手物业後的tax basis就变成200 万了，所以当您子女决定售出物业时，他的增值部分是从200万算起的。