在温哥华投资公寓一般需要准备多少首付？投资性价比是否高？

　　在温哥华不论投资什么类型的物业，首付款的比例都要看银行的规定以及可以获得贷款的额度。过去，新移民和海外买家只要准备好房价35%的首付款，就可以从银行获得剩余65%的贷款。但是从去年底以来，银行贷款政策不断收紧，央行也通过了两次加息，造成贷款的限制越来越严格，贷款成本也不断上升。

　　在目前的情况下，如果买家是加拿大永久居民或公民，一般首付款的比例可以做到最低20%。如果是海外买家或新移民，首付款最低要求在35%以上，一些情况下首付款需要做到50%甚至更高。但是，即使满足了首付款比例的要求，如果无法获得足够额度的贷款，仍然无法购买选定的物业。银行的贷款额度与买家的收入直接挂钩。一般情况下，银行最多可以批的贷款额是买家年收入的5倍。也就是说，如果买家需要从银行贷50万加币的贷款，那么买家的年收入必须在10万加币以上。这需要买家提供完备的文件证明。一些银行也会考虑买家的海外收入。如果您有兴趣投资温哥华的房地产，我会介绍不同银行最专业的贷款顾问协助进行贷款的审批。

　　在过去，温哥华地产市场一直是独立屋的天下。独立屋价格的涨幅一直远高于公寓和联排别墅的涨幅。但是自去年底以来，温哥华独立屋涨幅放缓甚至停滞，公寓涨幅却十分惊人。楼花的价格也节节攀升，带动二手房价格不断上涨。造成这种现象的主要原因是:

　　1, 受政府政策的打压，已经银行贷款的缩紧，高价的独立屋销售趋缓。买家更难以获得足够的贷款购买独立屋，只能转而购买公寓或联排别墅。过去独立屋与公寓价格差距比较大，公寓价格有一定上升的空间。这就像塞车一样，前面独立屋销售停滞，后面公寓销售会不断追赶上来。

　　2, 温哥华人口增长很快，对可负担，价格较低的公寓刚性需求不断增加。市场上的供给不足，造成公寓异常抢手。推升了公寓的价格。

　　3, 温哥华可以开发的原始土地已经基本没有了。只能通过修改城市规划和更改特定区域的土地用途，进行再开发，来增加住房供给。再开发的拿地成本很高，再加上材料和人工成本的提高，未来新建公寓的成本也会越来越高。因此楼花销售的价格也会更高。

　　房价的上升伴随的是租金的上涨。温哥华公寓租金价格也高居加拿大榜首。因此在温哥华投资公寓，只要选对了合适的区域（比如好的学区，交通方便的商业核心区等），挑选好的优质的公寓，公寓的租金完全可以负担房屋贷款的月供以及其他的管理费用，并产生净现金流。

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