美国浮动利率贷款（ARM）和固定利率贷款如何选择？ 你好! 在投资房产时, 选择全额现金支付还是部分按揭贷款, 可能对将来的后续其它选择和生活会有一定的影响. 比如现金流的问题, 或者以较低成本贷款, 然后将口袋里的资金再做一些回报更好的投资, 而且房贷的利息部分还可以用来抵税, 等等.

　　在美国, 目前绝大部分房屋贷款都没有提前偿还贷款而需支付违约金(no prepayment penalty); 也就是说如果因为任何原因, 在将来某个时间点你决定不再定期(每月)支付房贷, 而是将所欠剩余贷款全额付清, 并不会产生额外的费用, 银行也不会收取违约金.

　　而选择房屋贷款时, 不同的情况和需求会有不同的贷款种类所适合. 比如固定利率贷款(fixed rate)指的是在贷款合同期限内(15, 20或30年等)偿还所有贷款金额及利息, 而利率固定不变. 当然贷款时间越长, 每个月的规定还款数额就越少, 而利息也可能相对较高一点.

　　另一种近年来越来越被大家所接受的贷款种类是浮动利率贷款(ARM-Adjustable Rate Mortgage). 这种贷款通常是30年期, 而前几年贷款利率不变, 比如5或者7年, 而7年之后房贷利率将根据当时央行的基准利率变化及时调整的个人住房贷款. 当然7年之后如果基准利率下降, 你的贷款利率也会相应下调; 而如果基准利率上升, 你的贷款利率也会相应上调, 只不过上升幅度可能会有所限制, 比如每年上调幅度不超过2%, 贷款终身上调幅度不超过5%等等, 视合同条约而定.

　　通常浮动利率贷款要比30年固定利率贷款所支付的利率要低. 因为现在美国的低利率环境, 大部分投资者都选择贷款买房, 而且因为新的全球经济和通货膨胀环境, 经济学家们预计美国在未来相当长一段时间内基准利率都不太会有大幅上调的可能. 换句话说, 利率就像经济一样, 有一个平均的周期, 在上升一段时间后, 会慢慢下调; 而在下调一段时间后, 又会慢慢上升(比如现在的美国就属于利率上升期). 也许在浮动利率到期后, 基准利率又开始慢慢下调, 贷款人可以随时进行房屋重新贷款(refinance, or refi).

　　另外一个很重要的考虑因素就是拥有这个房屋的时间长短. 在美国, 包括因为孩子们上中小学(学区房), 上大学(本州岛或外州), 自己工作调换, 退休, 结婚离婚等原因, 平均每个人一生搬家11.4次, 也就是平均每7年左右搬一次家. 如果是这样, 那么很多情况下, 人们就不会选择做长期的固定贷款. 既然不会在这个房子里住满20, 30年, 何必要锁定30年(相对较高)的利率呢 而且在目前经济相对比较稳定而又温和的上涨情况下, 如果做一些合理的投资配置, 很有可能取得比贷款成本更高的投资回报.