东京的旅游业十分发达，投资民宿的话风险及回报如何呢？ 您好！很高兴为您回答这个问题。

　　日本这几年的外国游客大增，每年都是翻倍的速度增长、其中我们国人的旅行团占了很大比例。这也是近年来日本房产市场越来越受关注的主要原因。大批外国游客的进入导致日本的大小酒店爆满、所以即使是东京这样的大城市也显得接待住宿能力不足了！很多市中心人气景点、商业区，比如上野、秋叶原，浅草的商务酒店在下午四五点时就已经挂上了客满的牌子。日本本国人也经常抱怨外国游客大量涌入导致他们日常工作的出差，旅游也订不到酒店了。另外还有一点、日本、特别是东京的酒店房间价格都比较贵，在东京三星级或者三星级都不到的酒店房价完全可以媲美中国大城市的五星级酒店客房价格了。这也导致很多外国游客、特别是自由行的游客都会选择住小型商务酒店，因为房价价格比较便宜一些。后来出现了民宿这种更经济的住宿设施与方式、更是受到了外国游客的欢迎了。

　　 上面简单介绍了一下日本的旅游住宿市场以及民宿的可行原因。接下来介绍一下您所担心的民宿投资风险与回报率。首先民宿的回报率还是十分有魅力的，相比于东京市内普通的租赁房产大约5-6%的回报率，民宿的回报率保守可以达到10%以上，如果选址正确、运营高效专业、还可以做出更高的回报率。

　　关于投资民宿风险的问题，我之前有回答过这个问题、在拿到这里给您分享一下：日本民宿新法在2018年6月15日开始实施 ，很多客户问我民宿新法内容、简单拔萃几条关键的条款供大家参考！主要内容就是我介绍的为什么新法规出台民宿不好做了？！

　　因为法规要求实在严格，都是死穴。

　　比如申请民宿许可证的要件最后一条：一定要有大楼物业公司的许可，如果大楼物业已经禁止民宿了那就不行了、就算目前没明文禁止、但也要确认好不会禁止才可以申请。但实际上日本的公寓楼几乎没有几栋会同意做民宿的。还有要求房东也要在民宿房子里生活等。除此之外还有很多苛刻的条件、各个地方政府也有自己的附加要求…！

　　最近大家都是在找一些楼房改造成民宿，再申请民宿许可。但是民宿经营是有天数限制的，年间营业日在180天内。如果申请简易宿泊所的营业执照就不会受民宿的每年最多只可以营业180天的法律限制，相当于一个简易旅馆、基本可以自由的营业了。

　　还有一个关键的问题就是客源与托管业务，民宿与短租之类的运营主要是靠房东在附近去打理、接待客户亲力亲为的，这样才可以更好的提供服务、增加好评、这样才可以最大化的提高满室率得到最大收益。自己管理也可以节约一部分的托管费用。当然、人不在日本也就没办法亲力亲为了，这样就是托管给民宿运营管理公司来做了，选择好一家业务专业负责的民宿托管公司至关重要！目前很多人都在关注民宿，都在找民宿的房产、但是很适合的房产毕竟不多，日本的国情与民俗文化也对民宿有抵触的，毕竟日本土地资源有限、都很狭窄，日本人又很喜欢安静、民宿的运营毕竟会影响到附近邻居的生活与社会秩序。实际在运营的民宿遇见最多的问题就是邻居、周边住民的投诉。所以实际上民宿经营经常发生各种纠纷，这都是民宿经营的不安因素与风险。但是选好地段，运营得当、还是不错的选择、回报率也会不错，东京是世界前三名的顶级大都市，民宿市场非常大，2020年东京奥运会、大阪世博会、外国游客人数的持续增长，这些都是对民宿经营非常利好的因素。