在抵押贷款利率和加拿大房价上升的情况下，投资者应该如何应对市场变化呢？ 在回答您的问题之前让我们先回顾一下2018年大多伦多地区（GTA）的房地产市场，

　　1）销量下降

　　由于较高的借贷成本加上新的抵押贷款压力测试,促使一些家庭卖家暂时离场，持观望态度，重新评估他们对住房的选择。值得注意的是，从销售和定价的角度来看，2918年下半年市场状况有所改善。 2018年12月月大多伦多地区（GTA）同比销量下降-22.5%，年环比下降-16.1%。

　　2）上市量下降

　　在2017年GTA房市疯狂飙升之后，在2018年新的房源明显减少。 2018年12月房屋上市量同比下降-31.5%，环比下降-12.7%。

　　3）价格恢复

　　2018年12月大多伦多地区（GTA）房屋平均售价同比上升2%，环比还是下降-4.3%。

　　从历史角度来看销售量和上市量都在减少，但一些刚需的买家仍在努力寻找满足其需求的住房。其结果是在下半年，恢复了同比平均房价稳定的增长。

　　4）低价房型价格增长强劲

　　由于利率上升和联邦政府在年初推出的新的抵押贷款压力测试，这使得买家有资格获得抵押贷款更加困难。使得买家购房的预算不断减少。所以对于价格较低的房屋类型，价格增长最为强劲，因为许多购房者必须寻求更实惠的房屋所有权选择。

　　值得注意的是：在多伦多市的房地产市场上，更实惠的公寓楼市场价格持续上涨，平均房价比去年略有上涨。公寓的总销售额占总销售额的比例远高于郊区905区域。

　　5）房屋租金上涨

　　多伦多公寓租金涨幅超过7％

　　公寓租金率大幅攀升。根据市场研究报告，2018年第三季度公寓平均租金上涨至2,385加元，比去年上涨7.6％。按平方英尺计算，每平方英尺的平均价格达到每月3.26加元，比去年上涨9.4％。

　　专门建造用于出租公寓的租金也攀升很快，但相对于公寓仍然比较实惠。每平方英尺的价格达到每月3.09加元，比去年上涨17％。公寓和专用租赁的公寓之间的差距现在仅为5.21％。

　　鉴于，这种市场情况，2018年加拿大房地产市场的投资回报率是多少呢？

　　根据有关调查，68％的人认为购买房产是最安全和最有效的投资方式之一。确实，许多投资人可能会在2016年和2017年初加拿大房地产市场繁荣时，获得巨大回报。但是，在今天房市销售和价格分别下跌了12.6％和2.9％的条件下，还会是否仍然如此呢？

　　下面用计算平均房屋价值的变化，来评估了2018年加拿大三大房地产市场 - 大多伦多地区，大温哥华和卡尔加里的收益。然后与以下三种投资类型的回报进行比较：

　　高息储蓄账户（同比增长1.1％）

　　标准普尔/多伦多证券交易所综合指数（-11.6％）

　　标准普尔加拿大综合债券指数（同比增长1.5％）

　　房屋的价值升值是否超过这些指数，是被动投资取决于市场; 省级房市政策，联邦抵押贷款规则和整体价格疲劳等因素影响的综合，所以各地的情况各不相同参见附表。

　　附图的统计分析表明在大多伦多地区房市增长最为强劲。

　　大多伦多地区的买家在2018年底获得了最大的收益，房屋价值增加了 ?2.1％，多伦多待售房屋的平均价格为750,180加元。比今年年初的价格高15,159价元，但远低于今年6月市场高峰的价格，当时价格飙升9.9％，至平均807,871加元。

　　大多伦多地区也是加拿大三个主要房地产市场中唯一投资房地产的收益超过其他三种替代投资类型的住房市场。

　　专家对2019年加拿大房地产市场的预测。有一下四点。

　　1）由于压力测试仍有影响，销售将放缓。

　　2）一些降息......现在

　　由于通胀增长超过预期，新的USMCA保证贸易关系和投资将与加拿大最大的贸易伙伴保持稳定，2018年利率一直在上升。加拿大央行（BoC） - 通过其隔夜贷款利率定价来控制加拿大货币政策的国家机构 - 表示他们打算提高利率，直到正常利率，这意味着他们既不会刺激也不会抑制通货膨胀。这意味着从目前的1.75％上升到2.5-3.5％之间。这将需要至少再增加五次，使抵押贷款实质上更加昂贵，并进一步挤压那些受到合格压力测试负面影响的人。

　　也有经济学家预测在2019年加拿大央行由于很明显经济表现低于预期，最终在今年年底降息。如果这种情况发生将会对大多伦多地区的房地产市场产生巨大的利好。

　　3）发行的抵押贷款将减少

　　4）租金继续上涨

　　投资者应该清楚的认识到一下几点：

　　1）大多伦多地区区域经济实力和人口增长，将作为对房屋市场的支掌，应该支持2019年“销售良好”的销售增长。但房市不太可能回到2016年和2017年初的飙升高峰。

　　2）大多伦多地区的房地产投资不会再有年20%以上的回报。

　　3）大多伦多地区的房地产投资将以长期持有和出租为主

　　所以投资者值得注意的是三个方面的市场：

　　1）价格较低的房屋类型，尤其是多伦多市区。

　　2）奢侈房地产。豪华住宅是近几年销量和价格回落的重灾区，如果市场回温，预计将有很大的升值空间。