从税务的角度看，为什么在买房的同时考虑用途和卖出时间？ 美国房地产投资税务考虑至关重要。根据房产用途不同，持有及处置时间不同，投资者个人身份不同，投资持有方式不同等，税务区别很大，以下分别解释。

　　首先个人在美国投资房产会区分自住用房或是投资用房。对于自住而言，在购买时以下费用可以抵税。1. 房地产税. 2. 房屋贷款利息及点数. 3. 贷款保险金.对于过户的相关律师费，房检费，财产转让税(Transfer tax)等Closing costs可以计入购买成本,将来出售时降低资本利得。在处置自住用房时，如果满足过去5年累计住满2年，可以享受个人25万美元，夫妻双方50万美元资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是要注意每两年中只能使用一次。 对于投资用房而言，虽然不能享受上述优惠，但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时，只要满足在45天内锁定新房源，6个月内完成交割的话，原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，不超过房产原值200%即可。

　　其次，房产持有时间不用处置时税率也不用。具体来讲，如果房产持有时间少于一年，那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等，根据个人收入及家庭状况不同税率不同。如果持有时间超过一年，那么适用长期资本利得税，税率15%, 对于低收入家庭而言，长期资本利得税为零。如果是高收入家庭，资本利得税为20%。此外，针对部分高收入家庭，联邦政府还会额外征收3.8% Net Investment Income Tax 净投资收入税。具体数字请参考附上图示。

　　第三，根据投资人身份不同，税务征收方式不同。对于国际买家而言，当出售房产时，美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%)，需要纳税人在第二年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。如果纳税人事前没有申请个人税号，那么税款退回会拖很长时间，少则半年多则数年，需要国际买家充分重视。如果是本土买家则需要考虑卖出房产原值的计量及前两点从而达到税务最优。

　　第四，购置房产时需要考虑以个人名义持有还是以公司名义持有。总的原则是以自住为主，那么用个人名义持有比较普遍。个人名义持有房产手续相对简单并且享受个人25万夫妻50万美元处置资本利得抵减额。弊端包括可能面对个人无限责任及遗产税问题。如果以公司名义持有好处是规避风险，不追究个人资产，保护隐私等，比较适合专业投资房产且房源较多的客户。弊端是费用较高，需要专业人士编制财务报表，卖房时税率通常比个人税率较高。此外，以公司名义投资时也要区分以LLC名义持有还是以一般的C Corp名义持有。前者的收入和支出通常和股东个人所得税单联系在一起，避免了

　　双重征税，后者好处是公司税率将为21%，但是如果公司分红的话股东在个人所得税上还需要再次缴纳所得税。以上讨论问题都需要地产投资时予以充分考虑做到心中有数。