如何在美国房子的房契上加上孩子的名字？ 父母给孩子买房 ，美国通常有几种做法，下面我聊两种常见的，也是常被中 客户问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。只为帮助在美国买房的朋友了解一些当地常识。

　　(做法1)房契上只写大人名字，死后留给孩子。

　　(做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

　　(做法3)还有就是仅写孩子名字。在美欧，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须准备代理人“后备军”…… 所以问问律师就会了解这个方法有多麻烦！

　　主要举例比?一下常用的(做法1)和(做法2)：

　　(1)房契上只写大人名字，死后留给孩子。

　　您现在以个人名义买了80万的房子，三十年后您去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果他马上以120万卖掉房子，收益所得是零(120万 售?? 120 万计税底数= 0)，不需付任何收益所得税 (capital gains tax)!

　　(2)房契上同时写大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。

　　您买了80万的房子，?上就把孩子的名字同放在房契上，?在美?算作是?予他一半产权，他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半，即40万。等三十年?去，您去世了，您那一半由他?承，计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受?那一半的计税底数40万，?计税底数?100万。他若?上以120??房。收益所得是120万售?? 100万计税底数= 20万，他需要为这20万收益?税(如果这不是他的主要居所 primary residence)！

　　可以看出，联权共有增加了孩子的????。

　　联权共有还有不少隐患??

　　*** 如果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常?爱自己的孩子，可谁也不能担保他也爱您?得全无保留。万一他在??要??阻拦卖房，您可是一点办法也没有！　如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，?果可能是他的合法?承人和您一起?有??房?，

　　有些?候??您可能不是?好消息……

　　如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世，他的债权人creditors会来找您。　如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。　如果孩子申请破产，即使您有一半产权，房子仍可能被强制卖出。

　　如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。

　　而且，前面??，和孩子联权共有房产在法律上算为您赠送一半房产给他，如果房价超过$26,000，您需申报联邦赠与税 gift tax。　联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。

　　美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

　　听起来有点复杂。

　　通俗一句?吧 ---大部分情况下，从税务和法律角度看，联权共有不太划算。