加拿大买房都要交什么税？

　　购房也许是一个家庭最大的投资，那么关于房屋，都有哪些税务知识需要了解呢？

　　出售房屋

　　在加拿大，卖房能不能享受资本增值免税，需要界定该房屋是否一直保持主要住所的性质。主要住所的概念是以家庭作为单位，每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同拥有一个主要房屋住所享受免税增值的税务优惠，即使和配偶婚前分别各拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为主要住所。

　　“主要居屋”包括房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权，其次是必须在该年内居住过此物业，可以是短期或是仅作为度假性质使用。

　　满足自住房的要求

　　1. 住宅（如果是买地建房，建好后才能算）

　　2. 税务居民（可以不是加拿大公民）

　　3. 有产权Title（楼花或者只是住进去都不算)

　　4. 当年必须住在里面（本人，配偶或孩子住都行，可以短期）

　　5. 每个家庭每年只能指定一套房为自住房，包括海外房产

　　 资产增值免税额计算公式

　　房产增值总额=出售所得 - （成本+出售时所产生的费用）

　　免税额= 房产增值总额 * （指定物业居住年份+1）（拥有该物业的总年限)

　　CASE 1

　　小王2011年1月花100万买了一套独立屋，花30万推到重建，此房2010年-2014年出租，2015年1月入住，2016年12月房子出售，售价为200万，这是小王家唯一的住房，请问需要交多少增值税？

　　房产增值总额 = 200 – 100 – 30 = 70万

　　拥有年限 = 6年

　　自住年限 = 2年

　　免税额= 70万× （2+1）/6= 35万

　　资产增值收入 = 70 – 35 = 35万

　　所以，小王免税额为35万，剩下的35万需要缴纳增值税收入。

　　CASE 2

　　小李先生在2007年购买了房屋，2012年购买了的度假屋。2016年将两套物业同时出售。房屋的资本增值为80万，而度假屋的资本增值为20万。他该如何缴纳资产增值税呢？

　　拥有房屋年限：10年（2007-2016）；

　　自住房屋年限：9年（2007-2015）

　　拥有度假屋总年限：5年（2012-2016）；

　　自住度假屋年限：1年（2016）

　　房屋作为主要居屋的免税额度= 80万× [(1+9)÷10] = 80万

　　度假屋作为主要居屋的免税额度=20万 × [(1+1)÷5] = 8万

　　小李先生房屋出售的资本增值完全免税，而度假屋的资本增值，同时也有8万的免税额。

　　有一些家庭考虑换房，如果先买了第二套房屋，后卖了第一套房屋，则会有一段时间同时拥有两套物业，但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年，就不会产生增值税问题。

　　自住房变成出租物业

　　45（2）Election是针对房屋改变用途时，由“自住”变为“出租”，用来选择延长自住年份（可延长４年）的一个税务操作。这个election在房屋改变用途当年和税表一起提交，以便在卖房的时候可以利用principal residence exemption达到省税免税的目的。

　　如果满足下列条件，在Election后四年出租物业仍能享受自住房的增值免税

　　1. 当年必须报Election，不能补

　　2. 不能提取过折旧 CCA

　　3. 税务居民身份

　　CASE 1

　　小李在Markham有一套独立屋，因工作调动，搬到Ottawa工作居住4年，打算之后再搬回来居住，所以暂时把Markham独立屋出租4年。按理说，这4年期间小李没有在Markham的独立屋居住，将来卖房的时候是不能指定这4年为自主屋，这4年的增值部分是要交税的。

　　出租物业变成自住房

　　45（3）Election也是针对房屋改变用途，但是这回是从“出租”变为“自住”，用来延长自住年份（同样可延长４年）的一个税务操作。45（3）election在需要在卖房当年和税表一起提交，同样是利用principal residence exemption的达到省税免税的目的。

　　45(3)Election 满足条件

　　1.出租房正常报房租收入，包括被指定为”自住“的这几年，也要正常报房租收入

　　2. 出租房没有提取过折旧 （CCA）

　　3. 指定该出租房为自住的这四年，不能再指定别的住所为principal residence， 一个家庭同一时期只能指定一处住所为principal residence

　　CASE 1

　　 B于2008年买了一套独立屋出租，买入价40万，此后每年报房租收入。2012年搬进去自住，此时独立屋市场价为80万，2016年以160万将独立屋卖出。

　　税法规定：当一出租房“改变用途”变为自住的时候，改变用途的当时“视同以市价售出”；之后房主立即以市价购回自用。改变用途时如有增值，须缴纳增值税（capital gain tax）。