多伦多的房产价格符合房屋价值么？ 关于房屋价值，要看具体的时间，地点和市场条件。比如现在大家的常识一般会认为在国际奢饰品市场上，同样品牌的是商品，中国市场要比欧美市场贵很多。原因是商品是在不太的市场上初售。市场条件不同导致价格不同。

　　关于多伦多市场是否虚高呢？风险如何评估？站在不同角度上，不同的业内专家也是有不同的解读。下面我们根据瑞银最近发布的世界主要城市房地产市场的泡沫指数报告来分析多伦多房价的高低和多伦多房地产市场的风险。

　　1）全球各大城市泡沫指数

　　瑞银最近发布的世界主要城市房地产市场的泡沫指数报告，指出香港，慕尼黑和多伦多为全球前三个最具泡沫的房地产市场。加拿大的温哥华位居第四。 （参看图一）

　　据瑞士银行报告称，多伦多和温哥华房地产是全球两个最具泡沫的两个地产市场之一。瑞银指出，大多数经济中心的房价近期都有所上涨，在过去五年中，主要城市的房价平均上涨了35％。因此多伦多和温哥华房市的上涨也并不是孤立的事件。

　　瑞银注意到全球开始房价下跌，受市场失衡和利率上升等威胁。一半的泡沫市场价格停滞或下跌，多伦多房地产在泡沫指数上次排名第一位，这次降为第三。瑞士银行的分析称多伦多的房价稳定，但估值上升。他们进一步指出，自20世纪90年代以来，多伦多的价格一直呈上升趋势，比5年前高出50％以上。报告认为更高的抵押贷款利率和更严格的贷款机制会限制加拿大房价进一步上涨。

　　遗憾的是这次瑞银没有把中国的房地产市场纳入评估范围内。在我的印象中，中国大陆北上广的房价要比多伦多贵很多。在收入明显低于多伦多的北上广，她们的房价为什么要比多伦多还贵呢？经济学家可能不会套用如何经济和市场理论来解答着个问题。直接简单的告诉您：需求支撑房价。我想大家都会接收和同意这个答案。

　　2）全球各大城市房价与收入比 （rice-to-income）

　　2018年全球房价与收入比图显示：一个业务熟练的上班族需要多少年，才可能买得起靠近市中心60平米(约650平方英尺)的房子。 （参看图二）

　　根据数据显示，香港的上班族需要花22年，伦敦、巴黎、新加坡、纽约、阿姆斯特丹等城市都在10-20年内。而芝加哥、波士顿、洛杉矶、米兰、法兰克福、斯德哥尔摩、多伦多等城市只要5年左右的时间。

　　是的，你需要工作22年才能在香港这个亚洲大都市买一套60平方米的公寓。而十年前只需要有12年。

　　在香港，即使是那些赚两倍的人也很难负担得起60平方米的公寓。房价与当地的收入脱钩如伦敦，巴黎，新加坡，纽约和东京，

　　价格与收入超过10倍。负担不起的住房通常是明显的标志来自国外的投资需求，规划和租赁市场的高需求。如果投资需求减弱， 价格调整，风险将增加和长期升值前景将缩小。

　　相比之下， 多伦多，芝加哥，波士顿，法兰克福或米兰的住房价格实惠，这限制了这些城市价格调整的风险。

　　由于收入相对较高，购买公寓对多伦多，旧金山，苏黎世和日内瓦的居民来说也相对可行。

　　根据瑞银的报告，多伦多房价是比较实惠的，风险针对比较也是较低的。

　　从购房者的角度来看，可负担性还取决于抵押贷款利率和付款时间的长短。由于加拿大现行的5年固定房贷利率还不到4%，这在全球也属于较低的

　　在这一组数据中，多伦多并不跳脱，在一个合理的可以接收的范围内。同样遗憾的是这次瑞银并没有把中国的房地产市场的数据纳入评估范围内。您可以自己根据您掌握的数据对北上广的房地产市场的房价与收入比，做一个估算，比较一下

　　3）全球各大城市的房价与租金比（ Price-to-rent）

　　图中数据所显示（参看图三）的是房价与租金比，需要多少年租金才能回收房价。苏黎世、巴黎、新加坡、慕尼黑、香港、温哥华、米兰、斯德哥尔摩、伦敦、法兰克福等城市都要出租超过30年才能收回房价。而旧金山，洛杉矶和波士顿则在15-20年左右。多伦多是在这个表的下数第六位，房价与租金比为25年。

　　高的房价与租金比具有较高的风险。一般来说，投资者之所以愿意忍受高风险，是因为期待未来房价增长带来的收益。

　　苏黎世和巴黎的房价与租金比率达到顶峰，其次是新加坡和慕尼黑。极高的房价与租金比表明房价过度依赖低利率。表中所列的城市中有一半的价格与租金倍数超过30。如果利率上升，所有这些城市的房价都容易受到大的影响

　　而美国洛杉矶，波士顿和芝加哥等城市的房价与租金比比较低，当利率提高时，对房价的影响相对比较小。

　　因此，从房价与租金比（ Price-to-rent）的角度看多伦多房市的风险是中等偏下。

　　同样，瑞银也没有把中国的房地产市场的数据纳入评估范围内。您可以自己根据您掌握的数据对北上广的房地产市场的房价与租金比，做一个估算，比较一下。

　　以上三组瑞银的数据再加上您估算的中国市场的数据，您可以大致了解多伦多房价和房市风险在全球和中国市场的位置。