房地产开发与环境影响评估有什么特别的联系？ 由于新西兰房地产环境影响评估是一种兼具目的与方法的政策分析，而「环境影响评估」的工作，本身即是一种「跨多个学术领域」的整合工作，整合的各种学术研究至少包括经济、社会、环境工程、生物科学、与生态学等，如此才有可能于实质上影响决策。然而，真正「跨领域的整合」 (interdisciplinary effort) 则是相当的困难，必需要有更多学者的参与，以及互动的研讨，与相互的了解，才能建立共识。一般而言，新西兰房地产市场工程建设愈重大，其所带来的「利与害的输送」往往愈大，其对「生态」与「社会」的冲击也会愈大，导致的「争议」的可能也更大。面对这些愈来愈多的重大问题，「环境影响评估」是近代来，人类寄望能以理性方法制定各项重大决策的主要依据。人类期望经由「环境影响评估」，「生态和环保」、「社会和经济」以及「科技」等多方面「整合」的考量下，排除「纷争」，寻求一个「最佳的决策」于「生态环保」上。基于「生态学理」与「文明历史」的经验，简单地说，「生态环保」就是企图在有限的资源条件下，建立一个健康、安全、舒适，且能长久的文明社会。开发行为环境影响评估（Project Environmental Impact Assessment）是针对特定之环境开发使用之行为，如工厂之设立及工业区之开发，道路、铁路、大众捷运系统、港湾及机场之开发，土石采取及探矿、采矿，蓄水、供水、防洪排水工程之开发，农、林、渔、牧地之开发利用，游乐、风景区、高尔夫球场及运动场地之开发，文教、医疗建设之开发，新西兰房屋新市区建设及高楼建筑或旧市区更新，保护工程之兴建，核能及其它能源之开发及放射性核废料储存或处理场所之兴建，以及其它经中央主管机关公告者。上述开发使用皆谓之开发行为，当其开发规模与范围到达一定之标准以上者，依开发行为应实施环境影响评估细目及范围认定标准，即应实施开发行为环境影响评估。而其环境影响评估包含开发之规划、进行、以及完成后之使用。范畴界定（Scoping）是实施第二阶段环境影响评估程序之一，目的是在强化环评作业在开发行为上，可以有效的掌握评估的要点，厘定评估项目与范围。如确认对环境有重大影响之虞，就需要进入二阶段审查的开发行为，范畴界定包括：确认可行之替代方案，确认应进行环境影响评估之项目；决定调查、预测、分析及评定方法，其它有关执行环境影响评估作业之事项。设计完整的范畴界定应包含具体的公众参与程序，期能充分掌握开发行为对环境冲击的重要信息，提供各方意见交流的管道，进而使决策不确定因素降低。环境影响说明书（Environmental Assessment）是依开发行为应实施环境影响评估细目及范围认定标准，应实施开发行为环境影响评估者，依环境影响评估作业准则，实施第一阶段环境影响评估，所制作之环境影响评估文书称为「环境影响说明书」。环境影响说明书的内容包含：开发单位之名称，环境影响说明书综合评估者及影响项目撰写者之签名，开发行为之名称及开发场所，开发行为之目的及其内容，开发行为可能影响范围之各种相关计画及环境现况，预测开发行为可能引起之环境影响，环境保护对策、替代方案，执行环境保护工作所需经费，预防及减轻开发行为对环境不良影响对策摘要表。环境影响报告书（Environmental Impact Statement）是依环境影响评估作业准则，实施第一阶段环境影响评估后，发现其开发行为会对环境产生重大影响，因此必需进行第二阶段环境影响评估，而所制作之环境影响评估文书称为「环境影响报告书」。环境影响报告书的内容包含：环境影响评估书综合评估者及影响项目撰写者之签名，开发行为之名称及开发场所，开发行为之目的及其内容，环境现况、开发行为可能影响范围之主要及次要范围及各种相关计画，环境影响预测、分析及评定，减轻或避免不利环境影响之对策，替代方案，综合环境管理计画，对有关机关意见之处理情形，奥克兰房地产对当地居**见之处理情形，结论及建议，执行环境保护工作所需经费，预防及减轻开发行为对环境不良影响对策摘要表，参考文献。依据「我们共同的未来」一书对长久发展的诠释：一个长久社会在追求当代的需求和满足时，不能损及未来世代追求他们的需求和满足的能力。长久发展指出了同一世代公平与分配的问题，也产生了消费与投资的两难的抉择。在不同世代的思考上，长久发展亦存有跨世代价值观之争议，与道德**实践的困境。自一九九二年地球高峰会议后，长久发展已普遍成为世界各国的国家政策目标。具体的实践长久发展的策略包含环境影响评估系统，建立长久发展指针，与部门整合发展与评估策略等。